Диагноз: кризис

Почему европейцы защищены от резких колебаний рынка? Они сами себя не обманывают:  опираются на реальную статистику, правдивые показатели инфляции, прозрачные механизмы ценообразования. У нас составлять прогнозы на основании официальной статистики – занятие бесполезное. Остается полагаться на свой профессиональный опыт и предпринимательскую интуицию.

Жилье, наконец, начинает восприниматься гражданами именно жилищем, а не количеством квадратных метров. На первый план выходят вопросы качества обслуживания и инфраструктуры. Растут требования и к торговым площадям со стороны операторов.

Кризис на жилищном рынке будет спровоцирован необоснованно завышенными ценами, совершенно неадекватными качеству жилья и емкости имеющегося спроса. Произойдет нечто подобное американскому ипотечному кризису. При высоких ценах на жилье и больших процентных ставках на кредиты, к тому же имеющих тенденцию к росту, через какой-то промежуток времени аренда жилья станет более выгодной, чем его покупка. Государство не смогло выстроить эффективную пенсионно-накопительную систему, не создало условий для такого уровня жизни граждан, при котором их доходов хватало бы не только на жизнь, но и на формирование сбережений. Поэтому у нас нет своих «длинных» денег, которые можно было бы под низкие проценты направить на долгосрочное кредитование граждан или строительных организаций. К тому же на волне спроса на недвижимость к этому рынку «присоседилось» огромное количество различных спекулянтов. Чья деятельность еще больше раскручивает ценовой маховик. В силу всех этих факторов откат спроса, а за ним и цен вполне прогнозируем. Хорошо, если этот кризис сметет спекулянтов и сделает систему взаимоотношений всех участников рынка более прозрачной и эффективной. Плохо, если из отрасли начнут уходить инвестиции.

Что же касается коммерческой недвижимости, у нас лишь единицы компаний умеют строить то, что нужно, там, где нужно и так, как нужно. Мы научились инвестировать деньги только на короткие периоды времени. Это видно по многим коммерческим проектам, которые сегодня терпят банкротство. Современный рынок требует другого подхода.

В коммерческой недвижимости успешными будут только те проекты, что строятся с учетом требований потребителя. Экономить на потребителе и обходиться полумерами на коммерческом рынке сегодня невозможно. Инвестор, удешевляющий себестоимость за счет отклонения от современных строительных, архитектурных и социальных стандартов, уходит от спроса. Конкуренция между операторами рынка торговой недвижимости – очень жесткая, и она будет только усиливаться. Доходность некоторых торговых центров неизбежно будет падать. Выживут лучшие. Те, кто не может предоставить потребителю качественную услугу, уйдут. Покупатель от этого только выиграет.

Совершенно другая ситуация в досугово-развлекательном сегменте. Пока они в силу малой доходности не привлекают большого внимания инвесторов. Впрочем, вся проблематичность окупаемости подобных проектов в том, что у нас мало кто умеет создавать досуговые предприятия и грамотно управлять ими. К тому же не «разогрет» потребительский спрос на эти услуги. Спрос на наших операторов – «РусьКино» и ШЦ «Реал» - закономерный результат продуманной политики компании. Он тоже не сразу вышел на уровень, гарантирующий пусть и в отдаленной перспективе окупаемость проектов. А добросельским парком мы вообще занимаемся в силу своего патриотизма. Парк не приносит денег, а затраты на его благоустройство весьма ощутимые. Наши трудности во многом обусловлены тем, что мы идем по этому пути первыми. Строим объекты такого уровня, к которым рынок еще не готов. Но, преодолев эти трудности, получаешь преимущества лидера.

Имея непростой опыт запуска досуговых объектов, я с уважением и пониманием отношусь к руководству компания «Игротек», занимающейся строительством Ледового дворца. Это уникальное для города сооружение. Хотя экономика объекта сомнительна: в подобных спорткомплексах очень высоки эксплуатационные расходы. Уверен, что несмотря на все трудности «Ледовый дворец» станет  успешным проектом, потому что кроме экономики, в его основе – любовь бизнесмена к родному городу.