О проекте | Реклама | Партнеры | Контакты
Спецпроекты
  • Владимир кулинарный
  • Владимир банковский
  • Территория перспектив
Группа ВТБ

Снести нельзя построить

 Судя по всему, следующий год пройдет под знаком кризиса. Обсуждение ситуации в экономике страны стало ведущей предновогодней темой. Правда, некоторые прогнозы больше напоминают гадания на кофейной гуще. Как, например, ожидание резкого снижения цен на жилье.

Предсказывая обвал цен на жилую недвижимость, эти «кассандры» кивают на Москву. Хотя народ давно уже убедился в том, что Россия с ее реалиями начинается за пределами МКАД. Москва в данном случае не является тем индикатором, по которому можно достоверно предсказывать тенденции строительного рынка. Стройматериалы и в Москве, и в регионах стоят одинаково. Почти сравнялись и зарплаты строителей, за исключением разве что управленческого персонала. Однако себестоимость столичного квадратного метра все-таки выше региональной приблизительно в два раза из-за цен на землю. Но если себестоимость московского жилья превышает владимирскую раза в два, то цена продажи разнится уже в 8-10 раз!

И если московские цены были подняты ажиотажным спросом на запредельные высоты, которые не только позволяли отрасли нормально функционировать, но и приносили баснословные прибыли, и их снижение даже в разы все-таки сохранит рентабельность отрасли, то во Владимире ситуация иная. Ждать у нас заметного снижения цен не стоит в силу целого ряда причин.

Специфика строительного бизнеса в российских условиях заключается в том, что в производственном процессе собственно строительные работы занимают в разы меньше времени, чем подготовка к ним. Свежий пример. Наша компания сдает в эксплуатацию в этом году десятиэтажный дом на улице Тракторная. От начала оформления земельного участка до сдачи дома прошло три года, тогда как сам дом мы построили всего за год, что для Владимира является рекордным сроком. Поэтому, рассчитывая себестоимость объекта, стоит учесть и те затраты, которые необходимы для сохранения штата, техники все то время, когда строительные работы не ведутся.

 

Строительная арифметика

Говорят, что падение цен на цемент и металл должно отразиться и на себестоимости строительства. На самом деле все обстоит не так просто. Цемент действительно подешевел вслед за либерализацией условий его импорта. Однако есть основания считать, что это ненадолго. Отечественные производители цемента активно лоббируют возвращение ограничительных импортных пошлин. Это, во-первых. А во-вторых, в строительстве используется не цемент как таковой, а раствор. А его цена снизилась не столь заметно - не в 1,5 раза как на цемент. И в ближайшем будущем снова вырастет из-за повышения тарифов на энергоресурсы. Удешевление металла может снизить себестоимость лишь монолитных домов, а таких у нас возводится не так уж много. Преобладают все-таки кирпичные. Кирпич же не подешевел. Не дешевеет и земля. Земельный участок под строительство с каждым годом получить становится все сложнее и недоступнее по ценам. Растут поборы монополий, увеличиваются налоги. Хотя разговоры о том, что инженерную инфраструктуру развивать должно государство не прекращаются. И это было бы не только справедливым решением, ведь мы все платим налоги, но и эффективным способом снижения себестоимости строительства. Пока же строители в большинстве случаев обеспечивают участки коммуникациями за свой счет, затем платят миллионы рублей за подключение к ним объекта, после чего вынуждены бесплатно передавать всю построенную инженерию муниципалитетам или монополистам-коммунальщикам, которые в дальнейшем будут получать неплохую прибыль, эксплуатируя доставшиеся им сети. И после всего этого у кого-то еще поворачивается язык обвинять строителей в необоснованных ценах на жилье!

В общем, итоговые расчеты неутешительны: затраты не только остались на прежнем уровне, они выросли. На сегодняшний день ситуация с ценообразованием складывается таким образом, что если во Владимире кто-нибудь объявит о продаже жилья ниже сорока тысяч за метр, то первое, о чем подумает любой специалист, знающий реалии нашего рынка, подлинные затраты и специфику ценообразования, что кто-то снова хочет возродить практику строительных пирамид. Потому что пока резервов для снижения цены просто нет. Зато есть все условия для того, чтобы часть строительных фирм, разорившись, ушла с рынка. В первую очередь, эта опасность подстерегает тех, кто чересчур увлекся кредитами, ставки по которым значительно выросли.

Кризисные явления в российской экономике усугубляются и нашим менталитетом. Многие наши граждане испытывают искреннюю радость от чужих трудностей, не понимая, что все мы находимся в одной лодке. И не стоит ее раскачивать, тем более в шторм. Тем не менее, вместо конкретных и действенных мер поддержки реального сектора экономики, кое-кто подогревает обывательскую истерию, организует целенаправленные атаки прессы на строителей. Лучше от этого никому не станет.

 

Стоп-кран для локомотива

Есть и еще одна причина, по которой не стоит ожидать снижения цен на жилье. На падающем рынке никто ничего не продает. Это законы бизнеса. Потому что продавать квартиры без маржи, а тем более - ниже их реальной себестоимости инвесторы не станут. Такое может случиться только в том случае, если застройщик решит расстаться со строительным бизнесом. Поводы для тревоги есть. Уже сейчас очевидно, что в следующем году объемы нового строительства заметно сократятся, будут достраиваться только ранее начатые объекты, остальные застрянут на стадии вялотекущего проектирования. Как следствие спрос и предложение снова придут к экономически обусловленному равновесию. Цену отрегулирует рынок, а вот с социальной ситуацией все может сложиться гораздо драматичнее.

Представьте, что будет во Владимире с прекращением строительства: увольнения рабочих, недовольство дольщиков, обязательства перед которыми не смогут выполнить фирмы-банкроты. Свертывание работ приведет и к неисполнению бюджетов разных уровней, а, следовательно, и к сокращению различных социальных программ, росту социальной напряженности. При этом закрытие строительных площадок угрожает обрушить и отрасли, развитие которых напрямую завязано на строительстве.

 

Что делать?

Самое интересное, что справиться с кризисом и сделать более доступными цены на жилье, можно используя одни и те же меры. Во-первых, государство должно стимулировать покупательский спрос. Во всем мире с кризисом борются, снижая ставки на кредиты, а у нас их повышают. Как для граждан, покупающих жилье, так и для строителей. При этом даже под такие высокие проценты получить кредит крайне сложно. Конечно, бывают и исключения. Например, наша компания заключила соглашения со Сбербанком и Газпромбанком о реализации совместных ипотечных программ. В рамках таких программ заемщики получают возможность взять жилищный кредит для приобретения квартир в домах, возводимых нашей компанией на льготных условиях: под щадящие проценты и с упрощенным пакетом документов. Во-вторых, сделать понятными и одинаковыми для всех правила игры на рынке.

Если государство не на словах, а на деле поддержит строительную отрасль, то и кризиса не будет, и цены стабилизируются на более низком уровне. Как только строить станут больше, и предложение превысит спрос, конкурировать строителям придется по цене. Вот тогда часть прибыли предприниматели будут направлять на разработку и внедрение технологий, удешевляющих себестоимость производства. А за строительным «локомотивом» подтянутся и остальные отрасли.

[ Возврат к списку ]

Дата публикации: 30.09.2009 Короткая ссылка: http://biznes33.ru/~sFDFg
Источник: Василий Перцов

 Комментарии 


 Лента материалов 

 Подписка на рассылку 

 Комментарии  

 Опрос 

Откуда вы узнали о нашем сайте?






Ваш род занятий