О проекте | Реклама | Партнеры | Контакты
Спецпроекты
  • Владимир кулинарный
  • Владимир банковский
  • Территория перспектив
Группа ВТБ

Будем строить – будем жить

В то же время как-то так получается, что слова благодарности в свой адрес строители слышат только в свой профессиональный праздник как дань некому ритуалу. В остальное же время строителей не ругает только ленивый. Власти всех уровней – за то, что мало и медленно строим, жители – за то, что соседняя стройка доставляет им неудобства. И все вместе – за то, что растут цены на недвижимость.
Да, сегодня рентабельность в нашей отрасли действительно неплохая. Полученные доходы позволили хотя бы обновить основные фонды.
 
О прогнозах
Некоторые аналитики предсказывают надвигающийся кризис рынка жилищного строительства. Вроде бы количество построенного и предлагаемого к реализации по нынешним ценам жилья почти закрыло тот сегмент потребительского спроса, который создавался относительно платежеспособной категорией наших сограждан. Менее обеспеченным людям такие расценки недоступны ни по ипотеке, ни тем более без нее. А значит, цены достигли своего пика, и строители вынуждены будут если не снижать их, то замораживать, жертвуя рентабельностью. Однако никто во Владимире не знает: сколько город с населением 340 тысяч «проглотит» нового жилья. Впрочем, если такой кризис и случится, то поводов для радости не будет не только у застройщиков, но и у общества. Стагнация на рынке строительства ни к чему хорошему не приведет. Последствием снижения объемов и темпов строительства станет износ старого жилого фонда, который будет происходить быстрее, чем введение в эксплуатацию новых домов. А падение цен обязательно приведет к этому.
И не надо спешить обвинять строительных инвесторов в стяжательстве. Пересуды на тему, чем это наших предпринимателей не устраивает та норма прибыли, которой вполне довольствуются зарубежные строительные компании – некорректны. Ни один предприниматель, в том числе и западный, не согласится работать в российских условиях при среднеевропейской рентабельности. Она не перекроет всех материальных, организационных и моральных издержек, с которыми крепко-накрепко связан наш строительный бизнес. Не говоря уже о значительных рисках, сопутствующих строительному бизнесу в России.
 
Строительный тупик
Только для того, чтобы собрать все необходимые бумаги приходится длительное время оббивать пороги немыслимого множества различных контор. Строить же без согласительных процедур многоэтажный дом – это даже не риск, а чистой воды безумие. И даже полная законность строительства, подтвержденная томами разрешений и согласований, украшенных солидными печатями не гарантирует успешного исхода дела. Сколько участков в городе не осваивается из-за агрессивного психоза «активистов-общественников», якобы радеющих за интересы жителей.
 
Земельный вопрос
Самая болезненная тема – земельный вопрос. Земля строителям нужна как воздух. Специфика нашей профессии в том, что работа у строителя есть, пока идет строительство объекта. Объект сдан – и ты без работы. А строить в воздухе мы пока не научились. Притом что земли В России в избытке, один ее гектар во Владимире стоит 50 миллионов рублей, а на гавайских курортах - 200 тысяч долларов, то есть пять с половиной миллионов рублей. Это же абсурд. Понятно, что дефицит земли создан искусственно. Хорошая и правильная идея проведения аукционов в условиях российской действительности привела к странным последствиям. Предметом аукциона является участок. По закону он должен предоставляться с инфраструктурой. Но на такие мелочи строители уже не обращают внимание. Была бы земля, а коммуникации мы сами подтянем. Подготовка участка к аукциону – процесс долгий и многоступенчатый. Сначала чиновник должен провести публичные слушания, поставить участок на кадастровый учет, предварительно заложив на это деньги в бюджете и т.д. В итоге у нас «вымучивают» один участок за полгода. Естественно, что на аукцион «налетают» все строительные компании одновременно. Фирм, обладающих своим земельным банком, во Владимире очень мало. Вот и получается, что цена на землю на аукционе взлетает до небес. Естественно, эта цена будет заложена в себестоимость будущих квартир. Здание еще и не начинало строиться, ни одного блока в фундамент не заложено, бурьян на участке не скошен, а себестоимость каждого квадратного метра будущего дома уже весьма высока.
 
Что мешает
Неудивительно, что в сложившихся обстоятельствах хорошо себя чувствуют земельные спекулянты, скупающие и перепродающие земельные участки. Земля в конечном итоге все равно оказывается у строителей, но уже по баснословным ценам.
Перспективы рынка недвижимости и каждого конкретного объекта в значительной степени определяются выбором места. От этого зависит и спрос на аренду помещений в офисном центре, и востребованность, следовательно, и заполняемость гостиниц, и успех торговых организаций. И даже спрос на жилье, которого катастрофически не хватает, колеблется в зависимости от расположения дома. А как можно в сложившейся ситуации выбирать участок, если выбор предполагает наличие спектра предложений.
Бич строительного рынка – в его зарегулированности. И речь даже не идет об административных барьерах, хотя и они существенно влияют на развитие строительной отрасли. Я говорю именно о непродуманности законодательства. Оно настолько сложное и запутанное, что чиновники просто не хотят брать на себя ответственность в спорных случаях и принимать решения.
Раскручивает цены и инфляция. Наглядный пример – ситуация с цементом. Слава Богу, правительство поспособствовало ввозу цемента из зарубежья. Цены на него стабилизировались. И что же? Растворы, отпускаемые нам с заводов, продолжают дорожать. Потому что цены на энергоресурсы как росли, так и растут.
 
Не изобретать велосипед
Есть ли выход из этого замкнутого круга строительных проблем?
Опыт других стран доказывает, что есть. Причем есть множество приемлемых вариантов.
Во Франции, например, к целевым банковским вкладам граждан, предназначенным на приобретение жилья, государство ежегодно безвозмездно добавляет весомую сумму. Получается, что французское правительство оказывает реальную помощь гражданам, да и деньги населения привлекаются на строительный рынок. Ценообразование в строительной отрасли остается при этом чисто рыночным.
Другой вариант решения жилищной проблемы успешно был реализован послевоенной Америкой. В этом случае было введено государственное регулирование ценообразования. Государство предоставляло застройщикам земли и кредиты под пять процентов годовых, но при этом ограничивало маржинальность бизнеса. В выигрыше остались и граждане, получившие жилье по доступным ценам, и строительные корпорации. Ведь что нужно строителю? Гарантированные заработки. Земля и инвестиции.
У нас же забота о развитии стройиндустрии только декларируется. Нет ни земли, ни дешевых кредитов, ни быстрого прохождения документации. Стоит ли после этого удивляться ценам на недвижимость. Ситуация в строительном комплексе заставляет вспомнить притчу об одном успешном правителе. При нем страна из нищей стала процветающей. На вопросы о том, какие же он принимал законы, приведшие к столь значительному прогрессу, он отвечал: «Я не принимал новых законов, я только отменял уже принятые».
Если бы государство не декларировало свою озабоченность строительными проблемами, а действительно решало бы их, то строили бы мы и много, и дешево. Пока же непродуманность законов и нерасторопность чиновников остаются главным сдерживающим фактором.

[ Возврат к списку ]

Дата публикации: 24.12.2009 Короткая ссылка: http://biznes33.ru/~m6RrO
Источник: Василий Перцов

 Комментарии 


 Лента материалов 

 Подписка на рассылку 

 Комментарии  

 Опрос 

Откуда вы узнали о нашем сайте?






Ваш род занятий